à Fontaine, la part de logements occupés par leur propriétaire indique en creux le volume du parc locatif privé concerné. On relève 4 779 diagnostics publiés par l'ADEME, 16 % de maisons individuelles, 2.04 personne(s) par logement, en zone climatique H1c. Ces valeurs ne décident d'aucun projet à elles seules, mais elles fixent l'ordre de grandeur dans lequel un chiffrage à Fontaine est crédible.
Sur le plan de trésorerie : sur le cas type à Fontaine, le reste à charge d'un ménage très modeste ressort à 6 000 € après aide ANAH et prise en charge de l'accompagnement. Étalé sur quinze ans en éco-prêt à taux zéro, cela représente de l'ordre de 35 € par mois, à comparer aux 1 550 € d'économie annuelle attendue sur la facture d'énergie.
L'ordre des étapes conditionne le droit à l'aide : audit, désignation de l'accompagnateur, dépôt, accord, puis démarrage de la remise à niveau d'un logement mis en location. À Fontaine, un devis signé trop tôt suffit à faire tomber une aide de 32 000 €.
Une moyenne de 2.04 personne(s) par logement à Fontaine : ce chiffre paraît anodin, il commande pourtant le débit de ventilation, le volume d'eau chaude et donc la cohérence de la remise à niveau d'un logement mis en location avec le reste du bouquet.
Énergie de chauffage en place : 65 % du parc reste au gaz ou au fioul à Fontaine, soit près de 7 031 logements. Ce point de départ conditionne l'ampleur du gain obtenu par la remise à niveau d'un logement mis en location, un logement déjà chauffé à l'électricité renouvelable ne dégageant pas la même marge de progression.
Le métré fait foi avant toute discussion de prix : à Fontaine, sur une base de 105 m² en zone H1c, la remise à niveau d'un logement mis en location représente de l'ordre de 1 914 logement du parc locatif. Multiplié par un prix unitaire de 22 000 à 45 000 €, on obtient une fourchette de 42 108 000 € à 86 130 000 € TTC, que le plafond d'assiette de 40 000 € HT vient ensuite borner.
Fiscalité applicable : les travaux d'amélioration énergétique relèvent de la TVA à 5,5 % lorsqu'ils portent sur un logement achevé depuis plus de deux ans. Sur la remise à niveau d'un logement mis en location chiffré 64 119 000 € TTC à Fontaine, cela correspond à environ 3 342 697 € de taxe, contre le triple au taux normal.
Qui décide, et donc qui finance : 55 % de propriétaires occupants à Fontaine, soit environ 5 952 logements. Pour la remise à niveau d'un logement mis en location, cela signifie autant de dossiers décidables sans mandat de gestion, le solde relevant du parc locatif et donc d'un montage bailleur distinct.
Ce qui coûte le plus cher n'est pas le prix d'achat mais la reprise : un engagement de conventionnement signé sans simuler le manque à gagner locatif oblige à rouvrir l'ouvrage. Comptez 6 411 900 € à 12 823 800 € à Fontaine, à la charge exclusive du ménage puisque l'aide a déjà été versée sur le premier chantier.
